• 7折抢收!揭秘恒大的“四大底气”!
  • 资讯类型:本地楼市  /  发布时间:2020-09-10  /  浏览:2513 次  /  

“因天之时,因地之势,依人之利而所向无敌”。这句话被收录在诸葛亮的《心书》一书中,这句话的意思是,两军对垒,如果一方能凭借好的时间、依仗地形优势、依靠人多的便利,那便可让自己立于不败之地。后来,军事家把这句话归纳成了六个字:天时地利人和。

 

近日,又一具备了天时地利人和的营销事件在地产圈上演,昨日,恒大宣布将在9-10月实行大促销。

 

在地产行业趋紧的大背景下,恒大通过加码促销,从而实现大力降负债,这为顺应天时。恒大通过自身的土储优势和运营优势,保障其有底气大幅度降价,此为地利。大幅降价之后,能让购房者买到性价比更高的房子,此为人和。

 

恒大此次的营销政策,有太多可圈点之处。不仅力度大(7折),而且覆盖范围极广(覆盖全国600个楼盘),此外还有各种额外优惠(额外折扣、新购房客户免三年物业管理费等)。


村长算一笔账后,内心感叹:这简直是业内良心。

 

以一套原价100万的恒大房子为例,叠加恒大的所有折扣加成,最终只需58万即可完成交易,力度之大可谓空前绝后。此外,恒大更加大推新货力度,全国40多个新项目新推,并将以超低价格入市。

 

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01.

四大优势,支撑降价底气

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恒大敢于让利,是需要底气的。

 

于地产行业而言,大力折扣买房本不多见,更不要说7折卖房。在此次会议上,恒大定下的目标是连续两月销售额突破千亿大关。

 

这是个什么概念?

 

这么说吧,近几年来,目前还没有哪家房企连续两月突破千亿大关。恒大如果能顺利完成今年“金九银十”定下的销售目标,那么将刷新恒大去年自己创下的1734亿元的行业记录,蝉联“金九银十”销冠。

 

恒大之所以敢于让利,从战略层面来讲,是因为其对“抢销售、抓回款、降负债”坚定落实。从战术层面来看,是因为恒大有“四大优势”支撑起了降价的底气。

 

第一:战略优势

 

年中以来,地产调控锁紧的信号,开始不断显现。

 

中央层面,4月与7月政治局会议继续明确“房住不炒”态度不变,7月房地产工作座谈会强调要高度重视房地产市场的新情况新问题,提出了金融财税政策、市场监测机制、整治市场乱象和居民住房保障等六条具体要求。

 

8月底,座谈会明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即业界俗称的“三道红线”。这“三条红线”包括:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。


大家若回顾恒大新战略发布的时间节点,便可清晰的看清楚恒大战略布局的前瞻性。在今年3月31日的2019年业绩发布会上,恒大首提“高增长、控规模、降负债”战略,在会上,许家印郑地有声的说道:“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

 

现在回过头去看,无不体现恒大超强的战略前瞻性。而现如今,恒大的战略也取得了不错成效。截至6月底,恒大的有息负债与3月底启动“新战略”的时候相比,大幅下降400亿元。


第二:土储优势

 

恒大较早的完成土地布局,这使得恒大拥有了大量低成本的优质土储。

 

截至6月30日,恒大住宅土储规模降至2.4亿平方米,平均楼面价2121元/平方米,对应近9000元/平的销售均价,大量低成本的优质土储也给恒大创造极大了价格空间,成为其持续大力促销的最大“资本”和底气。

 

值得一提的是,恒大的土储不光充足,而且土储多位于国内的核心城市及城市群。

 

截至6月30日,恒大拥有住宅土地储备项目817个,分布于中国229个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。

 

我们常说土地是“面粉”,房子是“面包”,正因为大部分房企的面粉价要比恒大高得多,所以导致其不敢像恒大这般加码折扣,恒大的地价优势决定了卖出的房子,拥有更大调价空间,就算把房子价格压得更低,恒大也能获利。

 

第三:标准化优势

 

除了楼面价相比其他开发商要便宜,恒大的规模化运营,也使得其所开发的楼盘,性价比更高。

 

据悉,恒大在项目开发时,对项目的施工单位、材料品牌,设计标准等细化要求,都有着极为严苛的标准。

 

恒大项目施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标准设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,打造环节精品提升产品品质,不断增加产品附加值。

 

此外,恒大更采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,实现了产品的超高性价比。

 

恒大通过这套标准化运营模式,既确保了产品的高性价比,也实现成本的大幅下降,提高利润幅度。


第四,营销优势

 

众所周知,2020年上半年的特殊开局,对众多房企而言,开始变得更加谨小慎微,敢于令“军令状的房企变得越来越少,根据克而瑞数据显示,2020年上半年百强房企销售金额同比下降2.7%,有36家房企的目标完成率不及40%。

 

但对恒大来说,完全没有销售上的压力。在今年2月份全国疫情严重时期,恒大率先打破“冰局”,通过变革式的营销,在恒房通上卖房子,抢占了购房者网上买房上恒房通的心智。

 

在全国楼市受疫情冲击停摆、行业数据跌入冰点之时,恒大通过旗下恒房通平台,推出网上卖房,在购房优惠、无理由退房、全民营销等一系列组合拳下,取得显著成效。

 

今年前八月恒大已累计销售4506.2亿,按6500亿目标计算,完成率为69.3%。若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿,恒大将提前完成全年目标。


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此外,恒大为“金九银十”促销准备的了充足货量,村长注意到,恒大将在“金九银十”期间推出40多个全新楼盘,根据其“开盘必特价”的惯例,这批新盘将以极其优惠的价格入市,将推动销售业绩大增。

 

此外,若按照上半年约90%的回款率计算,全年销售回款或将达7200亿,较2019年大幅增加约2700亿。将助力恒大顺利实现“有息负债每年平均下降1500亿”目标。

 

 

02.

一个稳健、高质量的新恒大,正应运而生

——


村长曾多次撰文写恒大营销的事,对于恒大降价卖房,我一直以来保持高度看好的态度,理由很简单:这对房企和购房者来说,是“双重利好”。

 

对恒大来说,恒大正通过“以退为进”的方式,实现更加稳健的发展。对购房者来说,将以更为优惠的价格,买到性价比更高的房子,而且是品牌开发商,质量有保障。

 

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恒大所实施的新战略,其实也不难理解。

 

“高增长、控规模、降负债”战略,说得直白一点:卖更多房子,把土储规模控制在合理范围,同时把负债降下来。

 

恒大的新战略的可行性极高,恒大充足的土地储备,保证了恒大未来的“持续发展力”,就算不再拿地,也可保持发展。再加上恒大强劲的销售实力和超强的回款能力,这样“一增一减”间,将助力恒大的负债稳步持续下降。

 

“控规模”,就是要严控土地储备规模,实现土储负增长。恒大上半年严控土地规模,截至6月底,土储下降到2.4亿平方米,未来平均每年减少3000万平方米。

 

而“降负债”已成为在房地产白银时代,整个行业的集体诉求。恒大顺势而为,期中有息负债与3月底提出新战略的时候相比,大降了400亿。恒大还提出,直至2022年,平均每年要减少1500亿的有息负债。

 

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据了解,下半年,恒大还将多管齐下降负债:一是继续加大销售及销售回款,下半年力争回款3800亿;二是严控土地储备规模,实现土储负增长;三是逐步分拆优质资产上市,旗下恒大物业已成功引入235亿港元战略投资,将进一步增加净资产,推动负债率进一步下降,足见恒大降负债决心坚定。

 

识别风向的转变,并及时采取正确的行为避免自身受到冲击,对一个企业尤为重要。不难看出,在新战略的指引下,恒大进退自如,通过高增长的“进”,与控规模、降负债的“以退为进”,“新恒大”正朝着更稳健的方向快速奔跑。


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