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    • 不必紧张,4月房价变动符合预期,稳定仍是主旋律
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-05-21  /  浏览:2256 次  /  

    国家统计局18日公布4月70个大中城市房价,其中,有50城新建商品住宅价格环比上涨,3月为38城;环比看,唐山、南京涨幅1.8%领跑;四大一线城市中,北京环比下降0.3%,上海上涨0.6%,广州和深圳持平。


    虽然从环比情况来看,4月份上涨的城市比3月份多出了12个,且各线城市新建商品房和二手房价格环比涨幅都比上月扩大或持平,特别是35个更具有市场风向标意义的三线城市,新建商品房价格环比上涨了0.6%,比上月扩大了0.4个百分点。但是,从同比来看,各线城市新建商品房价格增幅仍处于回落状态,二手房价格也只有一线城市出现增幅上涨。因此,从总体上讲,还是比较平缓和温和的,稳定仍是房地产市场的主旋律。


    事实上,目前的房地产市场,并不是一个十分正常的状态。无论是上涨还是下跌,只要不是大起大落,都可以认为是正常现象。一方面,一季度,特别是一、二月份,疫情遏制了购房者的购房热情,很多原本选择购房的消费者,因为行动受限,无法出手购房。因此,导致市场陷入了严重低迷状态。即便有的开发企业通过网络促销等手段,试图改变市场低迷的格局,无奈直观性不够,无法满足购房者已经形成的睹物购房的习惯,有一些效果,但效果有限。自然,在疫情得到基本控制的情况下,购房者出现一些购房冲动和意愿,也就比较正常了。由此带动了4月份市场的回暖,也使房价出现了小幅恢复;另一方面,尽管出于市场稳定和防范风险的需要,地方政府出台了一些帮扶房地产开发企业的政策,但更多的是预防开发企业资金链断裂,在房价问题上,还是十分谨慎的,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,在地方政府心里还是比较坚固的,不会为了一时之需而做出违反中央要求和定位的行为。否则,需要承担政治责任。因此,房价不大可能出现大的波动。


    也正因为如此,在接下来的时间里,无论是一二线城市还是三四线城市,房价的变动仍然是以稳定为首要目标,只有在稳定的基础上,才能对市场格局进行适当调整,对调控政策进行优化。只要房价出现不稳定现象,特别是持续上涨现象,相关的政策就会持续从紧,而不可能出现任何松动,更不可能退出调控。


    比较令人担忧的是,在全球疫情仍然比较严重,经济受到极大冲击和影响的情况下,如何才能有效把握房地产市场走势,既对经济产生积极的拉动作用,又不对居民购房者产生不利影响,是一个比较棘手的问题,甚至是一个比较大的难题。因为,疫情对经济的影响是非常明显的,对就业和居民收入增长也是产生严峻挑战的。如果继续保持强势的调控姿态,房地产市场就会更加低迷,对经济的促进作用也会减弱,从而进一步影响就业和居民收入增长。如果对政策做出调整,允许地方放松房地产市场调控,可能会对经济产生比较好的拉动作用。但是,又有可能出现房价上涨现象。而按照居民的实际购买力和消费能力,尤其是目前的收入水平,可能就会格格不入。在这样的情况下,地方政府就会十分矛盾,就会在政策边缘摆来摆去。


    更加需要引起重视的是,目前三四线城市的库存现象还是比较严重的,很多城市存在着消化库存难的问题。而一旦出现政策松动等方面的现象,地方政府又会加紧土地上市,增加新的住房供应,形成老库存未清,新库存又来的格局。显然,这是不利于房地产市场稳定的,更不利于房价稳定,且可能造成大量社会资源的浪费。


    而从近一段时间以来开发商拿地的情况来看,似乎出现了一些市场回暖的迹象。数据显示,4月TOP50房企拿地总额3102亿元,同比增长0.5%,环比增长105%;Top100房企拿地总额3882亿元,同比增长7.2%,环比增长108.9%。房企拿地热情逐步回升。其中,头部房企拿地尤其积极。今年前4月,保利地产(600048,股吧)、香港置地、中国恒大3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团、华润置地、绿城中国3家房企拿地金额在200亿元至300亿元。新城控股(601155,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元,占TOP50企业的37.8%。也就是说,大型房企开始在一、二线城市、尤其是一线城市进行新的布局了。那么,这是市场回暖的表现吗?与4月份房价环比上涨是一致的吗?笔者认为,这样的现象,仍然是疫情下不很正常的现象,而非市场进入到常态化的结果。所以,未来几个月的房价变化,可能还会出现一些波动,但主旋律仍然是稳定。


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