• 决定2019年下半年楼市涨跌的251次调控潮
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-07-01  /  浏览:3161 次  /  

       2019年下半年到来。今天很多企业庆幸在最后的关口抢收完成或者接近完成了任务。

  但更多的企业已经不再公布业绩数据。这几天伟哥知道的,买卖排行榜的价格又涨了,原因很简单,因为大部分企业同比都下调或者只有轻微上行了,但你看到的房地产销售排行榜数据,基本都是花钱买的。

伟哥说过,房地产市场短期看政策、中期看政策,长期还是看政策,那么决定2019年下半年楼市走势的政策会如何走?其实主要是看上半年,特别是6月份的政策情况。

  伟哥说过,房地产市场短期看政策、中期看政策,长期还是看政策,那么决定2019年下半年楼市走势的政策会如何走?其实主要是看上半年,特别是6月份的政策情况。

  回归正题!过去一年,中国房地产市场经历了楼市调控的2次转向,如果说在2018年11月前,大部分楼市调控政策都是收紧为主的话,那么从2018年11月开始,各地楼市调控政策明显减小,而大部分都是以宽松政策为主。

  但从2019月4月19日开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势,最近2个月,特别是5月、6月,房地产调控连续2个月超过40次。


决定2019年下半年楼市涨跌的251次调控潮张大伟

  6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。(1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次)

  2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。

  首先:2019年上半年楼市调控,以2019年419为分界线,前后调控重点不一一样,在2019年4月后,住建部连续2次分别预计点名10城市过快上涨。

预警、约谈、问责机制再次出现

预警、约谈、问责机制再次出现


  近年来的房地产市场调控中,明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

  2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

  住建部则负责统筹安排以及落实监督,对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导,对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府,进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

  2019年二季度房地产调控最典型的特点是,相比之前的从2018年四季度开始的宽松潮,最近2个月多地政策再次出现明显的收紧,特别是海南(楼盘)、广州(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

  其次:2019年来,各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多,也是最近数年的高位。

  第三:市场可以小阳春,不准入夏。

  住建部中央坚持房住不炒,地方调控收紧预期依然存在。

  在6月西安(楼盘)等城市升级限购,代表了楼市政策取向依然是收紧,市场不稳定肯定会加码调控。

  房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

  5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点,严查房地产违规融资

  只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响非常有限。

  整体看,2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。


决定2019年下半年楼市涨跌的251次调控潮张大伟

  第四:户籍政策依然密集发布,对部分房地产市场有刺激影响

  整体年内累计看,全国已经有接近百城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策,在一二线城市三四线城市都有分布。整体看,全国出现了一轮密集的吸引人才政策潮。

  过去2年全国多个城市房价出现了反弹,其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策,人才政策的确影响了房地产市场的稳定。

  特别是部分二线城市,房价上涨加速,最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。

  从房价上涨城市看,其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例,与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系

  人才政策变相的降低了限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。

  大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,简单的吸引只能导致房地产市场波动。

  第五:土地拍卖政策出现变化

  在2019年6月出现了包括东莞(楼盘)、苏州、杭州(楼盘)等城市针对土地市场拍卖政策调整,整体看,2019年上半年,土地市场一季度冷清,二季度逐渐出现部分城市土地升温,

  截止6月,2019年上半年土地市场继续活跃,50大城市合计卖地20034.4亿。其中卖地最多的杭州1444.5亿、武汉(楼盘)卖地948.8亿,北京(楼盘)933.3亿,苏州836.8亿。从50大热点城市数据看,在一季度低迷的情况下,2季度土地市场全面复苏,全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期记录。

  多城市针对稳地价发布政策,预计将对最近土地市场的溢价率有所影响。

  第六:公积金政策密集发布

  2019年全国房地产调控政策继续密集发布,而公积金政策也非常密集。

  大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。

  很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。

  公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房,获得低利率工具,但是现在看,各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

  第七:楼市调控严格,针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年,全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。

  另外从信贷利率角度看,也不排除针对房地产的利率再次波动。

  房住不炒的基本严重,叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期,依然是为了政策基调。

  最后还是简单的总结:预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子,因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。楼市的基本的逻辑是楼市必须在春天,春天也有小阳春与倒春寒,入夏与入冬都不允许!但购房的信心建立现在看很难,宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

  市场不会变的太差,但7-8月大部分企业会很难熬,对于购房者来说,反而是一个好机会。    


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