• 从狂热到冰封:2018中国楼市十大瞬间
  • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2019-01-09  /  浏览:3961 次  /  

一半是海水,一半是火焰。

 

2017年的楼市,是恐慌与彷徨交织。2018年的楼市,则是从狂热到冰封,逆转之快,令人瞠目。

 

上半年,是买到就是赚到的逻辑,上到98岁的老奶奶,下到12岁的小朋友,无不加入抢房大军。下半年,则是降价维权的主场,从杭州到厦门再到小县城,无论开发商如何卖力促销,购房者都不愿意入市。

 

一开始都是“房价不会跌”的信仰,到了下半年都成了“房价还能怎么涨?”的质疑。这一年的形势变化,生动体现国人对于房价的纠结与无奈。

 

了解过去才能看清未来,2018年中国楼市到底发生了什么?

 

01

六个钱包

 

经济学家樊纲可能从来没有想到,自己的一句话竟然成了2018年中国楼市的第一关键词。

 

在4月份一场演讲中,樊纲在回答现场观众“年轻人应该买房还是租房”的提问时表示:


年轻人如果要结婚了,双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”能一起凑出首付,建议还是买房好。

 

一石激起千层浪。


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从现实逻辑来看,樊纲此话不无道理:过去20年房价持续上涨的经验,让他们看到只有买房才能一夜“暴富”,不至于被时代抛弃,唯一的问题就是想方设法上车。

 

问题在于,这一切都是建立在房价持续上涨的基础之上。如果房价一旦下跌,六个钱包全部陷进去,有谁能承受如此之大的代价?掏空了六个钱包,父母养老要不要,医疗怎么办,出现大病又如何?

 

没人能回答这些疑问。

 

事实上,六个钱包,正是支撑这一轮房价上涨的关键所在。掏空六个钱包,凑齐首付,然后在承担起七成的贷款债务,居民加杠杆的过程由此完成。

 

当然,手上有几个亿资产的人,拿出个几千万去炒房,不过是街头的猜大小游戏,赢了继续放大自己的财富,输了也不会伤及根本。

 

而对于耗尽祖辈积蓄才能凑齐几十万上百万首付的人,这就是人生的全部投注,不仅父母数十年的积蓄被一次清空,自己也要付出未来二十年的青春。

 

这个游戏,刚需家庭真敢玩么?

 

02

万人抢房

 

万人抢房,是2018年上半年的楼市风景。

 

在5-6月的杭州,98岁老奶奶亲自上阵摇号,“买来用于自住”;一名女性在摇号排队现场,由于体力不支晕倒。高峰时期,仅杭州一地,摇号冻结的资金高达300亿元之巨。


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在成都,7万人抢1000套房子,排队提交材料的队伍一眼望不到尽头。

 

在深圳,一楼盘未售先红,开盘前先交500万诚意金才能获得摇号资格,房子起步价2000万,选房限时2分钟,否则视同放弃。

 

在西安,某楼盘摇号前日,“内定关系房”名单被曝光,其中不乏公职人员。截至5月28日,当地已进行了142人次的调查核实工作。

 

排队排到晕倒,98岁老奶奶亲自上阵,7万人疯抢1000套房子,“内定关系户”横行……这一轮抢房大战,令人瞠目结舌。

 

究其根本,在于限价摇号制造的套利空间。高峰时期,在杭州某楼盘,新房摇号价格仅为1.85万元,而周边二手房早已突破3万,一套房子动辄就是上百万的利差。

 

然而,这样的游戏显然维持不下去。到了下半年,摇号最为热闹的杭州、成都,楼市纷纷消停。


03

降价维权

 

降价维权,是2018年下半年各大城市的常态。

 

最早的一起是从北京通州开始的。

 

6月30日,北京通州某楼盘,数十名身着印有“退房”字样短袖的老业主,聚集于售楼处,要求退房,原因是房价从高位降了1万元左右。

 

这一事件,拉开这一轮楼市降价维权的序幕。

 

到了9月底,杭州某楼盘二期降价40万,老业主在现场打起横幅,要求“还我们的血汗钱”,有业主满脸不可置信:不是说亚运之前一直涨的吗?


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从杭州开始,降价维权开始蔓延开来。广州、厦门、合肥乃至安徽四五线的小县城,到处都是维权退房的身影。

 

房价跌了就不干,这样的事在历史上反复上演。2008、2011、2014再到这一次的2018年,降价维权向来都是楼市下行周期的标配大戏。

 

这背后,一方面房子是大宗投资,一个房子,就足以掏尽一个家庭的六个钱包。如果刚买完房就下跌,没有多少人能接受这种代价。

 

另一方面, “大闹大解决”的思维,又给了他们以现实的勇气;房价不能跌的“隐性担保”,为所有人提供了强大的底气。

 

04

降价未遂

 

降价未遂,这个词语注定要被写入房地产历史。

 

与降价维权成为楼市下行周期的标配大戏一样,地方政府的态度在历次下行周期里也如出一辙。

 

11月初,人民日报海外版旗下新媒体侠客岛曾报道:


安徽某地开发商因降价被约谈,还有一地开发商在有关领导亲自调研之后,房价便又回涨。

 

虽然这两地纷纷否认有此事,但谁最担忧房价下跌,可谓一目了然。

 

地方政府为何如此在意楼市涨跌?

 

根本原因在于,楼市涨跌,关于土地财政的基本盘,也关乎房地产拉动经济的效应。


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一旦楼市下行,不仅土地流拍成为常态,房地产对于经济的拉动力也会受到影响。


05

开发商举报自己

 

房价下跌,业主因为利益受损而维权。房价上涨,自然也少不了开发商为了巨额利益而铤而走险。

 

8月份,西安一开发商自己举报自己无证销售。以此为由,在商品房售出两年后,将业主告上法庭,欲收回所售房产。


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这两年,西安房价可谓一路高涨。就涉事楼盘而言,2016年业主购买时价格仅为7000元;2018年8月,周边楼盘均价已经高达2万多元。

 

从7000多到2万多,短短两年多时间,就是两三倍的涨幅。

 

的确,按照法律规定,开发商无证违规售房,购房合同无效。显然,一旦购房合同被认定无效,开发商仅需退回业主两年前缴纳的房款,顶多再附加一点利息。即便可以认定开发商有意欺瞒,业主最多也只能获得不超过一倍的赔偿。


当然,开发商违规,行政处罚也必不可少。无证售房,虽说可以没收违法所得,但实际上很少见。

 

与业主因房价下跌而要求退房一样,开发商玩举报自己的套路,无非是试图通过法律陷阱,攫取房价暴涨的巨额收益。


用违规和毁诺来赚取利益,这让市场规划、契约精神和法律制度都成了戏耍的对象。

 

06

五星期的家

2018年,对于碧桂园来说,可谓诸事不顺。

 

虽然坐到了房地产一哥的位置,但一连串的工地事故,不断涌现的质量维权问题,要求设计院“通宵出图”的不专业表现,让碧桂园迅速成为全国焦点,而高周转模式则被归为这一切的症结。

 

五星级的家,原本是碧桂园的招牌式标语。在现实面前,迅速成了“五星期的家”的调侃。

 

为这场风波火上浇油的,则是一场怪态百出的新闻发布会。

 

8月3日,碧桂园在佛山总部举办新闻发布会,总裁在会上致歉, 本来是挽回声誉的行动,却因为两件事,再度引发轩然大波。

 

一件是,碧桂园为现场参会的记者,一个准备了一个“香奈儿”,不少媒体人和自媒体人为维护清白,主动拒收伴手礼。

 

另一件是,杨国强在会上自剖心迹:我是天下最笨的人了。


意思是说,自己每天都在为社会而忙,花的钱不是自己的,做的东西不是自己的,本来可以跟着王石大哥去爬珠穆朗玛峰,所以说是天下最笨。

 

这段话迅速加入了“不知妻美刘强东”的七字组合:天下最笨杨国强。

 

这还没有结束,在这场会上,道歉的是总裁,而不是掌门人杨国强。“杨国强,你为什么不道歉”,这句话,又在网络上响彻了数天之久。

 

在碧桂园20多年的发展史上,这个“可怕的顺德人”从来没有如此被动。

 

高处不胜寒,高周转也不胜寒。

 

07 

活下去

 

一句“活下去”,让2018年的楼市瑟瑟发抖。

 

说这话的是行业龙头万科。在9月份的内部讲话上,郁亮首先抛出了这个判断:未来三年,万科要把活下去这三个字作为基本要求。

 

9月底,万科将“活下去”这个三个红底白字的标语,挂到了会场上,由此引发轩然大波。

 

万科究竟是真悲观,还是假哭惨?

 

你说万科真悲观?2018年以来,万科拿地金额位居各大房企之首;从10月到11月,万科还陆续抄底了华夏幸福、海航和嘉凯城等多个项目。

 

你说万科假哭惨?从9月开始,万科多个项目打折降价,甚至给厦门维权业主退房。在三季度报告里,万科更是计提存货跌价准备41.4亿元,这一数字在上半年还只是15.37亿元。

 

行业龙头的心真难猜,不过对于以稳健著称的万科来说,每一次调整,都是下手的好机会。这也是万科这段话引发整个行业抵触的核心原因所在。

 

几个月过去,郁亮说:


没想到一张照片让大家这么激动,因为造成了恶劣的影响,万科开除了三个泄密员工。

 

郁亮解释说,把每一天都当成最后一天来活。


你过冬准备得更充分,天气暖和了,你也没什么事。但你准备不足,就会有问题。

 

这话不是没有道理。


08

长租公寓爆仓

 

网贷能与租房挂钩,这在过去,打破头都让人想不出来。


长租公寓,就实现了这个玩法。

 

8月份,杭州一家名为鼎家网络的长租公寓爆仓。鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。爆仓之后,不仅业主拿不到租金,租客还背上了网贷公司的“分期贷款”协议。

 

这一切是怎么发生的?

 

第一步,长租公寓中介运营方把租金变成分期贷款。指定租客通过网贷APP缴纳租金,租客以为缴纳的是房租,实际上是在偿还“分期贷款”。

 

第二步,中介空手套白狼。网贷平台一次性扣掉12月的租金,这笔钱随即进了中介的口袋,而在业主那一边,中介只需要按季度付租金,剩余的资金则截留下来为己所用。



第三步,资金链断裂。如果中介和网贷都不发生问题,这个链条就不会断裂。租客以为自己正在按月付房租,房东以为自己稳稳收到了租金。但是,一旦网贷平台暴雷,或者中介资金链断裂,那么问题就严重了。

 

一言以蔽之,这种模式,就是中介利用租客信用加杠杆,把一门简单的租赁生意,生生做成了复杂的金融游戏。

 

租赁时代将要到来,但长租公寓为了跑马圈地,不惜将租赁生意做成金融游戏,这显然不是正途。

 

09

抢人大战

 

忽悠之间,几乎所有城市发现,人不够用了。

 

于是乎,抢人大战,从一线城市到二线城市,从沿海城市到内陆城市,不断蔓延。


武汉大学生买房打8折,长沙大专生即可落户,南京40岁以下本科生可先落户后就业……送钱送房送户口,抢人大战愈发白热化。


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这其中,最核心的抢人之策,是基于送户口衍生而出的房票制度。在限购围城的大环境下,户口等同于购房资格,放开落户限制,就相当于在限购围城上打开缺口,送出一张张房票,让大学生能以最快的速度抵达售楼处。

 

这一利器最为醒目之处在于,它具有应付不同环境的双重特性:


在楼市火热的阶段,房票是抢人的筹码;

在楼市相对消停的阶段,房票又是刺激的利器。

这笔生意,稳赚不赔。

 

抢人还是抢房,一时间成了默而不宣的潜规则。

 

在抢人大战推波助澜之下,仅西安一地,一年多时间就新增户籍人口100多万,而当地房价也随之水涨船高。

 

10

调控过山车

 

从史上最严到楼市松绑有多远?

 

不会超过三年时间。这就是楼市调控的三年定律。

 

从2016年10月到2018年10月,两年时间,全国各地共计100多个城市,累计出台调控高达700余次。 仅今年前10个月,累计调控频次高达400多次,平均每天就有一次以上的调控。


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然而,到了11月之后,楼市调控戛然而止。11月和12月加起来,仅仅只有10多次调控,而且力度完全不同以往。

 

到了2018年即将收官之际,楼市突然松绑。先是山东菏泽取消限售,打响全国楼市松绑第一枪,上层对此并无表示反对,政策底线被试探而出,于是松绑接二连三。

  

为什么楼市调控转变如此之快?究其根本,中国楼市是政策市,政策市下一切都会随着经济形势而变。而楼市调控本身就是逆周期的。越是火热,调控越是严丝合缝;越是衰弱,调控越会留出巨大宽松空间。

 

显然,楼市调控放松,并不代表房价就要再度上涨,只能说明房价刚刚调整,一些地方已经撑不住了。

 

11

结语

 

2017年中国楼市,留给人们的是房价大涨的印象。2018年中国楼市,给出的是一场从狂热到冰封的公开课。


2019年的楼市,会给人们留下什么?

 

稳地价稳房价稳预期的年度目标,有无可能完成?房住不炒的大定位,又该如何实现?喧嚷已久的房产税会不会出台?楼市是高位盘整还是一路向下,抑或重启上涨势头?

 

这一切都不确定。唯一能确定的是,2019年是相当困难的一年。


经济面对更多的不确定性,楼市也将面临更大的不确定性,这显然不适合投资豪赌,一切安全为上。


转至 | 凯风《国民经略》


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