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不要再问房价涨不涨了!未来这些人才是最大得利者(深度)
类型:楼市要闻  日期:2017-09-26  浏览:2509 次  评论:查看评论
据不完全统计,从今年3月到现在,全国已有44个城市发布了“限售令”,这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。从市场来看,不仅楼市调控效果出现,更重要的是,楼市的三大新模式已显现。
 
本文主要内容:
1、全国40城发布了“限购令”
2、三大新模式已显现
3、两大问题,与每个人都有关
 
就在上周末,一夜之间,重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控,其中6城剑指限售,限售时间2-5年不等。
 
 
请注意两个时间节点:一是距离去年十月史上最严楼市调控一周年,二是十月中旬即将召开重要会议。
 
这意味着,楼市调控不再只是一项例行动作,而变成一项政治任务。无论是一二线城市还是三四线城市,只要房价仍在持续上涨,都会被拉入限购限贷限售之列。
 
据不完全统计,从今年3月到现在,全国已有40个城市发布了“限售令”,这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。
 
无论从调控的力度和决心上,我们都能看出这次的调控是一场持久战。从市场来看,不仅楼市调控效果出现,更重要的是,楼市的三大新模式已显现。
 
1.模式一:楼市长调控即将到来
 
过去房地产趋势可以一直如虹,这是因为房子的资产身份和居住身份一直分不开,所以导致每次想要调控房子资产价格的时候,每次到最后都是居住身份的需求顶不住压力最后又涌入楼市,导致楼市调控很难持续。
 
而如今我们看到楼市调控的同时跟进了一步租售同权、共有产权,这就很大程度把房子的身份区分的更加彻底,对于居住属性未来用户可以选择的面更多了。
 
这样的调控模式不但更加丰富的解决了用户的需求,而且房子作为资产身份政策调控起楼市可以更加彻底和坚决。
 
如今的楼市不会轻而易举的就放松,多年来我们等着楼市调控解绑的习惯很久了,但是这一次,但凡是地产人都可以感受到压力和决心,楼市没有轻而易举松绑的可能。
 
到底时间是多久我不知道,这一点不重要,但是本质上的出发点就决定了楼市长调控的周期即将到来。
 
2.模式二:开发商致富即将被终结
 
政策对于楼市的态度,其实可以从很多维度都可以看得出来,看态度其实不用看用户端,我们从当下开发商的生存模式就可以明白。
 
过去,房企惯常可以在房地产里风生水起有三个重要逻辑
 
土地口给到极强的信心背书
 
只要地方政府依赖土地财政,每年出让土地有限以及楼板价依然坚定,那么房地产保本开发或者得利开发几乎是闭着眼睛就可以实现的事情。
 
开发过程中拥有极强的杠杆能力
 
只要你能够获得土地,后续的开发对于现今流的要求是很低的,因为首先房子可以提前卖,工程款也可以垫付,过程中到处是杠杆可以利用。所以虽然整体而言项目开发利润率低,但是因为杠杆的介入赚取现金流滚动的钱就数不胜数。
 
房企,现金获得的门槛极低
 
只要你拥有土地,你就可以融到最便宜的资金。对于银行来说,他把钱借给没风险的地方是最稳妥的,毫无疑问历来房地产就是这么一个行业。
 
而如今,楼市调控几乎把给到开发商的这三个致富命门都给关了
 
首先不允许你卖了,目前大量的土地要求持有运营,而且未来的比例会越来越高,就是逼迫开发商从过去的快速的销售收入变成长线的运营持续性收入。
 
而另外一个环节,房企借贷的利率极大比例的提升,今年的资本市场给到房企的利息极高,但到下半年外汇管控也暗示未来的资本市场对待房企的门槛会越来越高。
 
最后加上土地出让从过去的招拍挂到如今的复合招拍挂,持有比例的持续上升,所以基本上开发商的日子变得越来越难过。
 
开发商致富的模式即将被终结,这在业内很大程度上已经达成了共识。所以从这个角度上来看,政策似乎不允许接受以小博大的快速致富模式,这一点对于房企来说是如此。
 
 
3.模式三:一夜暴富已行不通
 
炒房客致富的逻辑也是如此,你把上面这三个致富法门,把土地换成房子,把开发贷换成房贷,把房企的借贷便利性同比用房子申请各种贷款的能力,基本上的逻辑都是能看得通的。
 
把首付比例提升,这本质上就是去除杠杆的一种方法,不论是首付五成还是七成,本质上就已经降低了你一夜暴富的可能,因为不论涨的程度有多少,你的投入产出比伴随着投入的增加整个数值都会降低。
 
上周末对于限售城市的加码,可以看出对这一块的决心,如今都是2年3年,不排除未来有八年十年的可能。
 
这样的态度是让大量的炒房客在楼市里放弃一夜暴富的念头,只要交易环节被锁住,楼市的泡沫就会降低很多,用户对于房价的判断也会平和很多。
 
而且值得一提的是,锁住投资客的念头可不仅仅只有限售这个行为,后面还有房产税,我们做一个大胆的猜测,如果后面投资客的房子都被限制销售的时候,突然开征收房产税,那么对于炒房客来说可以说是灭顶的打击。
 
 
4.问题一:房价会就此下跌?
 
房价会就此下跌?当然不是。
 
价格永远都是供需决定的,哪怕是控制成交价,市场化行为下也会通过其他方式把价差补齐。所以对于房子来说,伴随着供求关系以及城市化的进行,房子的价格还是坚挺的,而且可能也是长期的。
 
而且房价的稳定对于任何人来说是有利的。
 
但是另外一个环节,房子的流动性一定会降低,而且降低到最低。房子作为资产的价值依然存在,但是他的变现能力会放缓。
 
这个特性对于普通用户来说没有影响,因为对于他们来说本来就不需要用房子做快周转,但是对于投资客或者炒房客来说就是很大的影响,现金流以及启动资金的门槛变得越来越高。
 
5.问题二:未来更看好哪种人?
 
首先普通住房用户是最大得利者。因为他们有了购房和租房两个选择,租房最大程度同权,而购房如今限价的姿态给到用户很好的选择。
 
其次我也看好把房子当成资产配置的人。拥有一套自住房子的同时也拥有一套资产配置的房子,未来可以对冲绝大部分的经济风险。
 
另外,我也看好以租赁收益为主的地产投资客。房地产的长线收益一定会崛起,这一块也是政策倾斜的重点区域。
 
最后,我最最最不看好的就是炒房客,或者背负巨额房贷大量买入房产的这么一群人,现金流吃紧已经算最浅层的问题了,后续的政策走向依然是不明确的。但是一旦要落地,一定是重点打击这一群人的。
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