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楼市“冻房”时代来临 炒房客彻底逼入绝境
类型:楼市要闻  日期:2017-09-05  浏览:1155 次  评论:查看评论

楼市“冻房”时代来临 炒房客彻底逼入绝境
近日,有传言称一个是北京将很快出台限售政策,3年或者5年。上海、深圳与也会跟随,进一步出台抑制房价的调控政策,目前,全国已有近40城开出“限售令”,关于限售,我们还能买房吗?本文主要内容:1、北上深新一轮调控可能出台?2、近40城已经发布“限售令”3、专家细说 “限售”套路和影响4、关于限售,请理智对待


1北上深新一轮调控可能出台?
 
近日有几大传闻,一个是北京,将很快出台限售政策,3年或者5年。上海也会跟随。
 
 
另一个是深圳,将跟随北上广政策,进一步出台抑制房价的调控政策,要求有关部门尽快制定细则。据说深圳本来早要出的,但是被换书记市长耽搁了,现在领导们到位了几个月,慢慢熟悉深圳,是时候出台了。
 

这传闻成真的可能性,我认为还是比较大的,毕竟目前四个一线城市中,只有广州出台了限售政策,满2年才能出手,拿到房产证后,需2年才能转让,而且包括了二手房。
 

北上深不限售,不符合中央提的“房子是住不是炒”的原则。
 

如果限售的话,我估计也会跟广州一样,包括对二手房。
 

但还有一个不确定的,是否包括存量房,即过去这几年买的房子,是否包括在里面,如果也包括,那对投资客的打击才是稳准狠,如果不包括,那就只是阻拦新的投资客进入市场。
 

目前,其它城市的限售,除了青岛,都不包括存量房,都是从出台政策之日起算,以后新购买的房子,才被限售。
 

所以,这一次北上深的限售,我想也是在这样的背景下吧,连很多二三线都出台了限售政策,一线却没有再跟进,实在是说不过去。
 

2近40城已经发布“限售令”
 
自今年3月,从北京开启的“限售”之风,已经刮过40个城市,最长的期限为10年。
 
 

北京
 

企业购买的商品住房,需满3年及以上方可再次上市交易,楼市“限售”首次出现。
 
 
厦门
 

新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易
 
 
成都
 

高端人才所购住房5年内不得上市转让
 
 
福州
 

新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续
 
 
青岛
 

房屋取得不动产证后满2年方可上市交易
 
 
广州
 

新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让
 

截至目前,38个“限售”城市包括:海南省的三亚、琼海和海口; 福建省的厦门、福州、长乐、福清、闽侯;河北省的徐水、、白沟、高碑店、承德、保定、张家口;广东省的广州、珠海、惠州、东莞;江苏省的扬州、常州、南京、无锡、启东;河南省的郑州和开封;浙江省的杭州和嘉兴;广西省的北海、南宁;山东省的青岛和济南;以及四川省的成都;以及四川省的成都、陕西省的西安、安徽省的芜湖、湖北省的武汉、辽宁省的沈阳和北京。
 

房地产业内人士张宏伟认为,楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。
 
3专家细说 “限售”套路和影响
 
尽管这38座城市的调控政策里均包含了“限售”,不过在专业人士看来,“套路”却各不相同。从“限售令”的严厉程度上区分,总共可以划分成五个等级。
 
 
套路1 新购、已购均限售
 

城市代表:扬州、青岛
 

解读:出台的扬州“限售令”规定本地户籍只允许1套房不受限制,外地户籍则无论有几套房,一律2年内不给卖。张辉指出,卖旧买新、改善换房等需求被打压,将使得原先的炒房客遭“关门打狗”,新的炒房客也不敢入市买房了。新房、二手房全面受到打压,也会波及正常的改善换房、变卖房产应急等需求,恐怕也是无奈之举。
 
 
套路2 只限售新购房,不限已购房
 

城市代表:常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞
 

解读:张辉指出,虽然已购住房不受限售令影响,但是只有自住购房者接盘,炒房客不再买新,也不敢接盘二手房,市场上只有学区房等少数二手房容易出手。因此可以判断,这些地区的新房受到严厉打压,二手房受部分打压。
 
 
套路3 企业购房被限售
 

城市代表:杭州、广州、珠海
 

解读:这个容易理解,此举将堵住以企业名义炒房炒房的漏洞,进一步规范市场行为,彻底挤掉楼市“泡沫”成分。
 
 
套路4 个人及企业购房全部限售
 

城市代表:广州、珠海
 

解读:此举主要针对的是近期楼市较为活跃的地区,无论是企业炒房,还是个人炒房房产,全部遭遇打压,可以说这是最为严厉的一类。
 
 
套路5 高端人才新购房限售
 

城市代表:成都
 

解读:成都规定“对重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的各类高端人才等人员所购住房5年内不得上市转让”。由于这部分高端人才属于极少数人群,因此对楼市整体基本没有影响。
 

我们再来细细分析“限售令”背后的影响
 
 
对自住需求者
 

住房回归居住属性。十年限售政策固然严厉,可也是鼓励了真正的自住需求,促使住房回归居住属性。但不可忽视的是,我国居民住房升级存在一定的周期,预计10年限售期将会对未来居民采用“卖一买一”的住房升级模式形成一定影响。
 
 

对投资投机者
 

投资资金的进入将受到抑制。缺乏流动性、投资周期拉长并不符合基本的投资投机逻辑,投资资金进入的动力将受到明显消解。因此,对于投机需求而言,流动性长期禁锢无法快速周转,未来不确定性增加,势必将挤出投机需求。
 
 
对其他城市
 

能够形成预期。限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决,未来也有可能有其它类似“品相”的地块出让参照这一规则。同时,此项也可能对其他城市起到示范效应。
 

4关于限售,请理智对待
 
关于限售这个政策,目前很多人没有意识到威力,还在往里冲,不见棺材不掉泪,当然,你的现金流很好,至少可以支撑5年以上,那无话可说,但如果你是借的首付和月供资金,指望2年后卖掉赚一笔,那就太天真了。
 

两年后,估计市场肯定是进入低迷期了,那时候你想卖,也没几个人会买的,别到时候卖不掉,你的资金又支撑不住就麻烦了。
 

同时,限售已被认为是房地产长效机制的一部分。“限售、限购和限贷这些所谓的‘短效机制’才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。”
 

所以,投资一定要懂得敬畏市场,别跟疯子一样,想以小博大,只有看准时机才行。

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